Convenção ou regimento interno: o documento que você altera decide o quórum

A pauta diz "atualização das regras do condomínio". A assembleia aprova por maioria dos presentes e, meses depois, um condômino multado descobre que a regra nova mexeu em algo que só a convenção podia mudar, com dois terços de todos os votos. O vício nasceu antes da votação: ninguém perguntou qual documento estava sendo alterado. No condomínio edilício, convenção e regimento interno têm quóruns diferentes, e a fronteira entre os dois se decide pelo conteúdo da regra, não pelo nome que a pauta deu a ela.

Dois documentos, duas funções

A convenção é a constituição do condomínio. O artigo 1.333 do Código Civil exige que ela seja subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e, para valer contra terceiros, registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O artigo 1.334 lista o que ela precisa conter: a quota de cada unidade nas despesas, a forma de administração, a competência das assembleias e a forma de convocá-las, o quórum das deliberações, as sanções a que os condôminos se sujeitam e, ponto central deste artigo, o próprio regimento interno.

O regimento interno cuida do dia a dia: horário de mudança, uso do salão de festas, regras da piscina, circulação de animais, obra dentro da unidade, vaga de visitante. Ele detalha a convivência dentro dos limites que a convenção traçou. Por isso envelhece rápido, e por isso aparece em pauta toda hora.

O quórum de cada um

Convenção: dois terços dos votos dos condôminos

O artigo 1.351 do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.405/2022, exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção, o mesmo quórum que hoje vale para a mudança de destinação do edifício ou da unidade. Três palavras dessa frase decidem a sua assembleia:

• "Dos condôminos", e não "dos presentes". O denominador é o condomínio inteiro. Uma assembleia com metade das unidades na sala não aprova a alteração nem que todos votem a favor.
• "Votos", e não "pessoas". Pelo parágrafo único do artigo 1.352, salvo disposição diversa da convenção, os votos são proporcionais às frações ideais. Dois terços das unidades podem não ser dois terços dos votos, conta que detalhamos em voto ponderado e fração ideal.
• Registro. Como a convenção é registrada, a alteração aprovada também precisa chegar ao cartório para produzir efeito perante terceiros. Confirme com o cartório da sua circunscrição quais documentos ele exige; a ata está sempre na lista.

Regimento interno: o quórum que a convenção fixar

Na redação original do Código Civil, o regimento interno estava no mesmo artigo 1.351, com os mesmos dois terços. A Lei 10.931/2004 o retirou dali. Desde então a lei não fixa quórum específico para o regimento e, como é a convenção que determina o regimento (artigo 1.334, V), cabe a ela dizer como ele se altera. O entendimento consolidado em enunciado das Jornadas de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal vai no mesmo sentido: o quórum do regimento pode ser livremente fixado na convenção.

O que acontece depois disso depende do que está escrito na sua. Se a convenção fixou um quórum próprio para o regimento, vale o número que está lá, seja maioria simples, absoluta ou outro qualquer. Se ela ainda repete os dois terços da redação antiga, situação comum em documentos redigidos antes de 2004, esses dois terços continuam obrigatórios enquanto ninguém alterar o dispositivo. E se a convenção é omissa, o caminho mais difundido é aplicar a regra geral de maioria dos votos dos artigos 1.352 e 1.353, com a ressalva de que há interpretação divergente e o assunto merece um alinhamento com a assessoria jurídica antes da convocação. Perguntar isso ao jurídico custa uma mensagem; refazer a assembleia custa um semestre.

A armadilha: a regra está no documento errado

O que mais gera impugnação é a regra de convenção disfarçada de regra de regimento.

Se o artigo 1.334 manda que a convenção trate da quota de despesas, da forma de administração e das sanções, uma proposta que mexa nesses temas é alteração de convenção, mesmo que chegue à assembleia com o título de "novo regimento". Alguns sinais de alerta:

• Mudar o critério de rateio de uma despesa, ainda que "só para o salão de festas".
• Criar multa nova ou alterar o valor de uma sanção que a convenção já prevê.
• Mudar o mandato do síndico, a composição do conselho ou a forma de convocar assembleias.
• Restringir o uso da própria unidade de um jeito que toque na destinação dela.

Leia a proposta ao lado da convenção vigente e etiquete cada dispositivo. O raciocínio é o mesmo que aplicamos às obras em obra no condomínio: a classificação decide o quórum, em que primeiro você define a categoria e só depois descobre a maioria exigida. Classifique antes de convocar.

Como montar a pauta sem misturar os quóruns

Uma assembleia pode tratar dos dois documentos no mesmo dia, desde que eles não sejam votados em bloco. Uma pauta bem construída tem:

• Itens separados por documento. "Alteração do artigo 12 da convenção (quota das despesas de manutenção do elevador)" e "Novo regimento interno, capítulo de áreas comuns" são pautas distintas, com quóruns distintos, e o edital precisa anunciá-las assim.
• Votação por dispositivo quando a mudança é grande. Um regimento reescrito inteiro e votado em bloco obriga quem discorda de um artigo a rejeitar todos. Separar capítulos preserva o que já tem consenso.
• O quórum de cada item declarado de antemão, com a base de cálculo: dois terços de quantos votos, contados por unidade ou por fração ideal.
• A redação final anexada à convocação. Condômino que não viu o texto não sabe o que está aprovando, e pauta vaga sozinha já é motivo de questionamento.

Se os dois terços da convenção não vierem, a pauta não precisa morrer: desde a Lei 14.309/2022 existe a conversão em sessão permanente, que mantém os votos já dados e continua a deliberação em outra data.

Onde o Votari entra

Classificar a regra juridicamente é trabalho da administração e da assessoria. O que a plataforma faz é garantir que cada pauta seja votada e contada do jeito que foi classificada:

• Múltiplas perguntas na mesma votação: a alteração da convenção e cada capítulo do regimento viram perguntas separadas, com o texto de cada uma à vista de quem vota.
• Quórum configurado antes de abrir, em número ou percentual, disponível em todos os planos. Com a lista de votantes fechada, o percentual é calculado sobre a base inteira e arredondado para cima, porque dois terços de 50 exigem 34, não 33.
• Voto ponderado, no plano Plus, para que os dois terços sejam contados por fração ideal quando é isso que a sua convenção determina. O mesmo plano traz a procuração, para o condômino que não pode participar.
• Ata com hash SHA-256 e QR code, que permite a qualquer pessoa conferir se o documento apresentado, inclusive ao cartório, é o mesmo que saiu da apuração. No plano Pro, a ata pode receber assinatura digital PAdES com certificado ICP-Brasil.

A plataforma entrega os meios de registrar e provar a votação; o rito (convocação, prazos, quórum e registro) continua sendo o que a lei e a sua convenção determinam.

Checklist antes de convocar

• Leia a convenção vigente e anote o quórum que ela fixa para o regimento, se fixar.
• Classifique cada dispositivo da proposta: convenção ou regimento?
• Defina a base de cálculo: unidades ou frações ideais, total de votos do condomínio.
• Separe as pautas no edital e anexe a redação final de cada uma.
• Planeje o caminho do registro em cartório para o que alterar a convenção.

Leve a próxima atualização de regras à votação certa

Separar convenção de regimento é o que impede uma boa regra de cair por vício de quórum. Monte a votação com uma pergunta por documento, o quórum de cada uma configurado e a lista de condôminos fechada antes de abrir. Veja o que cada plano inclui em preços ou crie sua conta e prepare a assembleia que finalmente atualiza as regras do seu condomínio sem abrir espaço para contestação.