Taxa extra no condomínio: o que a assembleia precisa aprovar para a cobrança se sustentar

O elevador parou, o laudo da fachada chegou ou o caixa simplesmente não fecha o ano. O síndico precisa de dinheiro que o orçamento não previu, e a saída é sempre a mesma: uma taxa extra. Só que a cobrança se sustenta apenas se a assembleia aprovou o quê, quanto, como dividir e por quanto tempo. Taxa extra mal aprovada rende bem mais do que reclamação no grupo do prédio. Rende inadimplência que o condomínio depois tem dificuldade de cobrar.

Quem aprova, e por que o síndico não decide sozinho

O Código Civil divide as tarefas com clareza. Ao síndico cabe elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano (artigo 1.348, VI). À assembleia cabe aprovar esse orçamento e as contribuições dos condôminos (artigo 1.350). Uma contribuição nova, fora do orçamento aprovado, cai justamente na segunda caixa: só a assembleia pode criá-la.

A exceção é estreita. Em obra necessária e urgente o síndico pode agir antes, mas deve convocar a assembleia imediatamente se a despesa for excessiva (artigo 1.341, §§ 1º e 2º). Mesmo aí a assembleia vem depois, e é ela que referenda o gasto e a forma de cobrança.

Qual quórum vale

O Código Civil não fixa quórum próprio para "taxa extra".

A resposta depende de para que serve o dinheiro e do que a sua convenção diz:

• Se a taxa financia uma obra, vale o quórum da obra: maioria dos condôminos para a útil, dois terços para a voluptuária, e o regime próprio da necessária. O detalhe está em obra no condomínio.
• Se a convenção fixa um quórum para contribuições extraordinárias, é ele que vale.
• Na omissão, aplica-se a regra geral: em primeira convocação, maioria dos votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (artigo 1.352); em segunda, maioria dos votos dos presentes (artigo 1.353).

Agora o detalhe que muita assembleia ignora. O parágrafo único do artigo 1.352 diz que os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção. Num prédio com unidades de tamanhos diferentes, contar uma unidade, um voto pode produzir um resultado que não é o da lei. Releia voto ponderado e fração ideal antes da sessão.

Como dividir a conta

A regra do rateio também está no Código Civil: cada condômino contribui para as despesas na proporção da sua fração ideal, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1.336, I). Daí saem desdobramentos que costumam passar batido:

• A convenção pode prever outro critério, divisão igualitária por exemplo. Se prevê, use-o.
• Mudar o critério só para esta taxa, "porque é mais justo", não cabe em assembleia comum: alterar a forma de rateio fixada na convenção exige o quórum de alteração da convenção. Veja em convenção ou regimento interno.
• Despesas que só interessam a parte dos condôminos têm tratamento próprio no Código Civil e na convenção. Confira antes de ratear entre todos.

O que o edital e a ata precisam dizer

Uma taxa extra bem aprovada responde, por escrito, a seis perguntas:

• Finalidade: para que exatamente é o dinheiro. "Despesas diversas" convida à contestação.
• Valor total e a base de cálculo: orçamentos, laudo ou demonstrativo do déficit.
• Critério de rateio: fração ideal ou o critério da convenção.
• Parcelamento: quantas parcelas, a partir de quando, com qual vencimento.
• Natureza da despesa: ordinária ou extraordinária.
• Destino de eventual sobra: devolução, abatimento ou fundo de reserva.

O item da natureza produz efeito fora do condomínio. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), as despesas extraordinárias, como obras de reforma da estrutura, pintura de fachada, instalação de equipamentos de segurança e constituição de fundo de reserva, correm por conta do proprietário (artigo 22, X); as ordinárias, do locatário (artigo 23, XII). Ata que não classifica a despesa deixa morador inquilino e proprietário discutindo quem paga, com o boleto parado no meio.

E o fundo de reserva?

Antes de criar taxa nova, verifique se a convenção permite usar o fundo de reserva para aquela finalidade e com qual aprovação. A Lei 4.591/1964 já previa que a convenção disciplinasse a forma de contribuição para o fundo (artigo 9º, § 3º). Usar o fundo e depois recompô-lo com uma taxa extra é caminho comum — e são duas deliberações. A ata precisa registrar as duas.

Erros que derrubam a cobrança

• Lançar a taxa no boleto antes da assembleia, "para adiantar".
• Votar "taxa extra" no item de assuntos gerais, sem previsão no edital.
• Contar uma unidade, um voto quando a convenção não afasta a fração ideal.
• Aprovar o valor sem aprovar o critério de rateio e o parcelamento.
• Usar o dinheiro em finalidade diferente da aprovada.

Onde o Votari entra

O valor, a finalidade e o quórum são decisões do seu condomínio. A plataforma ajuda a deliberar e a provar o que foi aprovado:

• Múltiplas perguntas, a partir do plano Starter: aprovação da despesa, valor, critério de rateio e parcelamento como itens separados, cada um com seu resultado.
• Voto ponderado, no plano Plus, com o peso de cada unidade pela fração ideal.
• Procuração, também no plano Plus, para o condômino que não pode participar.
• Quórum configurado antes de abrir e acompanhado ao vivo, em todos os planos.
• Lista de aptos fechada antes da sessão, para que só condôminos habilitados votem.
• Ata com hash SHA-256 e QR code, que a administradora e qualquer condômino conferem. No plano Pro, assinatura digital PAdES com certificado ICP-Brasil.

A assembleia por meio eletrônico é permitida pela Lei 14.309/2022 quando a convenção não a veda. O rito do edital e do quórum continua idêntico ao do presencial.

Aprove a taxa extra com tudo no papel

Taxa extra cobrável é aquela em que qualquer condômino lê a ata e entende o que pagou, quanto, por quê e até quando. Monte a votação com um item para cada decisão, o peso de cada unidade e o quórum da convenção configurados antes de abrir. Veja o que cada plano inclui em preços ou crie sua conta e leve à próxima assembleia uma cobrança que não deixa dúvida.